Paris, ville mondiale particulièrement dynamique, attractive et recherchée, présente toujours des prix de l’immobilier parmi les plus élevés au monde, à l’instar d’autres grandes capitales mondiales telles que Londres ou New-york. Une pression forte sur les prix qui traduit en réalité une demande de logement toujours plus élevée pour une offre qui peine à décoller.
Il est donc plus que jamais intéressant d’investir à Paris dans l’immobilier locatif ancien, non seulement en raison d’une demande locative toujours élevée et des possibilités de location/relocation sans ou avec très peu de délais de carence (hantise de l’investisseur locatif), mais aussi et peut-être surtout en raison de la plus-value quasi garantie à la revente du bien grâce à des prix en hausse permanente. Mais Paris possède de nombreuses spécificités qu’il est indispensable de prendre en compte pour réussir son investissement locatif rentable à Paris. Voici 4 conseils pour exploiter au maximum le potentiel de rendement locatif à Paris.
1. Bien choisir son secteur
Avec un prix au m² moyen à Paris compris entre 8400 et 9300€, l’immobilier coûte particulièrement cher à Paris et il est difficile d’obtenir son ticket d’entrée sur ce marché très exigeant. Mais ce prix ne constitue qu’une moyenne: il est possible de trouver des biens autour de 5000€ dans certains quartiers populaires, de même qu’il existe des biens qui dépassent aisément les 15000 à 20000€ du m2 pour les secteurs les plus prestigieux et les plus recherchés.
Dans cette jungle des prix, se dégage un principe: choisir son quartier (voire sa rue) est particulièrement important. Dynamisme économique, taux de chômage du secteur, animation commerciale, desserte en transports… de nombreux facteurs entrent en ligne de compte et permettent ainsi d’affirmer qu’il est primordial de bien choisir son secteur. Les zones à privilégier étant le 9e, 10e, 11 et 13e pour leur dynamisme, ainsi que le 18, 19 et 20e pour leur côté populaire et accessible, offrant la possibilité de réaliser une meilleur plus-value que pour d’autres secteurs davantage bloqués par un seuil, plafond symbolique qu’il sera difficile de dépasser.
2. Choisir un bien à rénover ou en très bon état
Un autre conseil pour un investissement locatif, particulièrement à Paris, est de se tourner vers un investissement dans un bien nécessitant une grosse rénovation, donc généralement largement sous-côté. Après rénovation, la différence avec le loyer perçu, de même que le prix de revente au moment de la revente effectuée au prix du marché, permettra de dégager une rentabilité très élevée, ainsi qu’une belle plus-value. Seul inconvénient, un tel investissement nécessite beaucoup de temps et d’argent pour la rénovation qui peut s’avérer décourageante pour de nombreux investisseurs.
3. Louer un bien meublé
Une location meublée peut entrer dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation, mais surtout bénéficie d’un régime spécifique en matière de loyers qui s’avère généralement plus rentable. De même que la concurrence est généralement plus faible sur ce créneau, garantissant donc une demande bien plus élevée que sur une location nue.
4. Investir dans une petite surface
Les meilleurs rendements locatifs proviennent des plus petites surfaces, qui permettent un loyer au m2 souvent bien plus élevé que sur un appartement de grande surface. Les studios ou 2 pièces sont ainsi à privilégier, en particulier lorsqu’ils ne dépassent pas 50 M2. Seul inconvénient d’un tel investissement, le taux de rotation des locataires qui s’avère généralement plus élevé (ainsi que les petits travaux de remise en état), mais qui est également compensé par un rendement plus important.